Vastgoed profiteert van stevige werkgelegenheid

De vooruitzichten voor de vastgoedsector zijn gunstig. De sector ontkomt niet aan de gevolgen van de coronacrisis, maar de beperkte stijging van de werkloosheid maakt veel goed.

Download het volledige rapport

Dit zorgt voor betere vooruitzichten voor kantoren en woningen. Industrieel vastgoed profiteert van sterke toename in aankopen via internet, al krijgt winkelvastgoed daardoor juist zware klappen. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn gunstig, al zorgt het uitbreken van de nieuwe coronavariant Omikron wel voor onzekerheid. De werkloosheid stijgt naar verwachting minder hard dan eerder gedacht. De arbeidsmarkt is gespannen; in het derde kwartaal van 2021 stonden 376.300 vacatures open en bedroeg de vacaturegraad – het aantal vacatures per 1.000 banen – 43. Dit is het hoogste aantal sinds de meting 1997 begon. De meeste vacatures zijn te vinden bij grote bedrijven met 100 werknemers of meer, maar de vacaturegraad is het hoogst bij de kleinere bedrijven. De verwachting is daardoor dat kleinere kantooreenheden het meest in trek blijven, terwijl grotere kantoorlocaties het relatief lastig krijgen. In de commerciële dienstverlening – traditionele kantoorgebruikers – kwam de vacaturegraad uit op 49. Dat is eveneens het hoogste aantal sinds de meting begon.

De eerste drie kwartalen van 2021 steeg de waarde van het kantorenvastgoed met 3,5 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In 2020 steeg de waarde nog 7,3 procent. Hieruit blijkt dat de sterke groei van de waarde van het kantorenvastgoed verleden tijd is, maar zeker nog niet is verdwenen. Wel blijft er onzekerheid over de gevolgen van thuiswerken op het gebruik van kantoren in de toekomst.

Tekort huurwoningen loopt op
De minder hard oplopende werkloosheid zorgt er daarnaast voor dat de waarde van huurwoningen harder stijgt. Een lage werkloosheid geeft mensen zekerheid en meer mogelijkheid en bereidheid tot het doen van bestedingen, zoals het betalen van een hogere huur. Dit komt bovenop het feit dat het aanbod van huurwoningen door verschillende overheidsmaatregelen naar verwachting niet verder toeneemt.

Vooral de opkoopbescherming die een deel van de Nederlandse gemeenten wil invoeren, legt beperkingen op aan verdere uitbreiding van de voorraad huurwoningen. Afgelopen september meldde de NOS dat met name grote steden deze opkoopbescherming willen invoeren. Uit recent onderzoek van De Volkskrant blijkt dat inmiddels 130 gemeenten onderzoeken of ze een vorm van opkoopbescherming gaan invoeren. Dat gaat zowel om kleine als grotere gemeenten. Kleinere gemeenten in de buurt van de grote steden zijn bang dat beleggers uitwijken naar hun gemeente en willen daarom ook een opkoopbescherming invoeren. Dit zal naar verwachting de waarde in zowel de grote steden als de kleinere plaatsen opdrijven, waarvan beleggers profiteren die al woningen bezitten.

Het is vooralsnog niet duidelijk wat het effect is van de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers van 1 januari vorig jaar. Het Kadaster meldde eerder dat beleggers veel minder actief zijn op de woningmarkt als gevolg van deze verhoging. Uit een analyse van ABN AMRO blijkt echter dat beleggers ook minder nieuwbouwwoningen aankopen waarvoor de verhoogde overdrachtsbelasting niet geldt. Het effect van de overdrachtsbelasting is dus nog onduidelijk.

Andere kopers kochten in de eerste helft van 2021 zelfs nog minder woningen waardoor vooralsnog het percentage woningen in handen van beleggers toeneemt.

Lange tijd ging de waardeontwikkeling van huurwoningen in de grote steden en de rest van Nederland gelijk op, maar sinds medio 2015 is een duidelijk onderscheid te zien. In Amsterdam steeg de waarde het sterkst, veroorzaakt door de hoge vraag naar huurwoningen in de stad. Sinds begin 2020 is de stijging in Amsterdam iets lager dan in de rest van Nederland, maar het absolute niveau ligt in de hoofdstad nog aanzienlijk hoger.

Logistiek op de top
De gunstige vooruitzichten voor de Nederlandse economie slaan ook het logistieke vastgoed niet over. Dit type vastgoed profiteert sinds het uitbreken van de coronacrisis van de sterk gestegen onlineverkopen op het moment dat de fysieke winkels werden gesloten. Onderstaande grafiek toont de explosie in onlineverkopen, terwijl de pintransacties in de fysieke winkels onder druk stonden. In de eerste elf maanden van 2021 namen de onlinebestedingen met 45 procent toe in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, terwijl de pintransacties met 0,6 procent toenamen.

De waarde van het logistieke en industriële vastgoed nam in de eerste drie kwartalen van 2021 met 1,5 procent toe in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Dit is hetzelfde groeipercentage als in 2020, wat erop duidt dat dit type vastgoed voorlopig zijn top heeft bereikt. Zowel het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwe logistieke gebouwen als het totale oppervlak namen in 2021 nog toe, maar de piek uit 2018 is niet meer in zicht.

Keerzijde voor winkels
De keerzijde van de groei van de onlinebestedingen is te zien in het winkelvastgoed. Dat staat – afgezien van het supermarktvastgoed – al langer onder druk door de sterke toename van onlineaankopen, maar sinds het uitbreken van de coronacrisis is dit alleen maar versneld. De waarde van het winkelvastgoed daalde in de eerste drie kwartalen van 2021 met 7,4 procent in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Deze krimp volgde op een afname van 5,7 procent in 2020. Naar verwachting zal 2021 het derde opeenvolgende jaar worden met krimp. Uit onderstaande grafiek blijkt dat het herstel van de Nederlandse economie na de financiële crisis en de eurocrisis volledig aan het winkelvastgoed voorbij is gegaan.

De verwachting is dat de waarde van winkels de komende jaren verder afneemt. Dit maakt het aantrekkelijker om winkelvastgoed te transformeren naar woningen, een vastgoedtype wat in recente jaren juist sterk in waarde steeg. Dit is met name een kans voor leegstaand winkelvastgoed, wat nu volgens vastgoedadviseur JLL een op de tien winkels betreft. De verwachting is dat ook steeds meer winkels in de binnensteden leeg komen te staan, waar de vraag naar woningen juist het grootst is en juist daarom zullen daar meer winkeltransformaties plaatsvinden. Zoals in onderstaande grafiek te zien is, heeft de neergang in het winkelvastgoed namelijk ook de grote steden bereikt. In alle grote steden daalt de waarde van het winkelvastgoed flink sinds het uitbreken van het coronavirus. In Amsterdam lag de waarde in het derde kwartaal van vorig jaar 8,3 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2020.