Van het jaar van de rente naar het nieuwe jaar van de CSRD

Het collectief geheugen is tegelijk maar kort. De rente is historisch gezien namelijk nog steeds laag. Dat is positief. Dat banken de rentestijging moeten inprijzen en zowel herfinancieringen als nieuwe financieringen van allerlei typen vastgoed kritisch onder de loep nemen, is echter een gegeven. Met de meeste klanten moet op (korte) termijn een gesprek worden gevoerd. Banken zijn terughoudend met nieuwe financieringen omdat ook zij zich moeten herpositioneren ten aanzien van de bestaande portefeuille. Een logistiek centrum in de buurt van Schiphol vergeleken met een distributiecentrum in de buurt van Zwolle, heeft bijvoorbeeld nu niet langer hetzelfde aanvangsrendement, waar dit tot vorig jaar niet zoveel verschilde.

Ook kantoren komen meer onder het vergrootglas als deze niet op de goede plek staan of een onvoldoende duurzaam karakter hebben. Of dat erg is, is maar de vraag. Zeker door de sterke opkomst van het thuiswerken wordt duidelijk dat al veel eerder kritisch naar slecht gelokaliseerde en inflexibele kantoren gekeken had moeten worden. Woningen blijven daarentegen nodig en veel ook. En ook retail blijft redelijk ongeschonden, omdat deze klasse de afgelopen jaren al een groot deel van de pijn heeft gepakt. Dus er zijn zeker nog kansen die wel voor financiering in aanmerking komen en waarover de banken welwillend het gesprek willen aangaan.

Zeker is dat de verstandig gefinancierde belegger relatief weinig heeft te vrezen. Deze belegt immers meestal niet voor de korte termijn. In tegenstelling tot 2008 staan de grootbanken er meer ontspannen en beter voorbereid in. De Loan to Value (LTV) bij de grootbanken is sinds de kredietcrisis van 2008 over het algemeen gezond. Dat betekent niet dat helemaal geen pijn moet worden gepakt, maar wel dat sterke beleggers voldoende ruimte krijgen om de rente storm te doorstaan.

Ondertussen dient de volgende grote economische en maatschappelijk uitdaging zich alweer aan: de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Deze uitdaging is niet nieuw, maar de banken zullen hier in 2024 en de opvolgende jaren nog meer concreet naar informeren, al dan niet vanuit hun poortwachtersrol. Hoe implementeert de vastgoedeigenaar de energietransitie waar wij voor staan? Wij weten inmiddels: verduurzaming gaat op korte termijn soms ten koste van het rendement. Maar als het aan de Nederlandse en Europese wetgevers ligt, wordt duurzaam vastgoed de nieuwe standaard. En daar gaat straks hoe dan ook dus echt rendement uitkomen.

De implementatie van de nieuwste EU-duurzaamheidsrichtlijn, de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), gaat vanaf 2024 ook een rol spelen. Om te voldoen aan de eisen van de CSRD moeten de belangrijkste kwesties met betrekking tot Environmental, Social en Governance (ESG) worden geïdentificeerd en gerapporteerd. Eenvoudig gezegd een groot aantal bedrijven meer gaan rapporteren dan alleen over hoe duurzaamheid is opgenomen in de investeringsbeslissingen en adviezen, zoals nu gebeurt onder de Sustainable Finance Regulations Directive (SFRD). De SFRD richt zich slechts op de financiële sector zoals bijvoorbeeld vastgoedfondsen. De CSRD raakt alle sectoren.

Onder de CSRD moeten grote bedrijven – dus ook grote vastgoedbedrijven – duidelijk maken hoe ESG-factoren de waarde van hun onderneming beïnvloeden en hoe hun activiteiten invloed hebben op de wereld en het milieu. Deze bedrijven moeten voor alle onderwerpen beoordelen hoe belangrijk deze zijn (hoe ‘materieel’) qua impact op de bedrijfsvoering (financiële materialiteit) of juist qua impact op de omgeving (impact materialiteit). Dit is de zogeheten dubbele materialiteit. In dit proces worden zowel interne als externe stakeholders betrokken.

Grote bedrijven ‘van openbaar belang’ zijn als eerste aan de beurt. Tot aan 2027 volgt de rest in rap tempo. Niet-beursgenoteerde midden- en kleinbedrijven (mkb) vallen buiten de reikwijdte van de wet, maar zullen vanuit de toeleveringsketen aan een CSRD-plichtige onderneming data moeten leveren. Het is verstandig om alvast meer kennis op te doen over deze rapportagerichtlijn. Geruststellend is dat er een aantal ingroei-jaren zijn geanticipeerd omdat de datapunten per sector nog moeten worden gevalideerd door de accountants. Maar de start ligt wel bij de bedrijven zelf.

Ook banken proberen het tempo bij te houden van de alsmaar opvolgende nieuwe wet- en regelgeving, die overigens veelal zonder al te uitgebreide handleiding bij de markt wordt neergelegd. Banken zullen ook onder CSRD inzage willen hebben in de huidige bedrijfsvoering van de klant alsmede het plan van aanpak naar meer transparantie over duurzaamheid. De verwachting is dan ook dat de informatie die als gevolg van CSRD naar buiten komt, de marktwaarde van bedrijven beïnvloedt en daarmee dus ook de mogelijkheden tot financiering. De rente staat hier vooralsnog buiten.