Binnen de bebouwde kom is volop ruimte voor woningbouw. Bij het benutten van die ruimte speelt het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een cruciale rol, stelt Rijksadviseur Wouter Veldhuis. ‘Grootschalige bouwplannen buiten de stad vragen om zorgvuldige afstemming op projecten in de stad.’
Nieuwe woningen bouwen gaat sneller in de wei dan in de stad. Volgens stedenbouwkundige Wouter Veldhuis is het een hardnekkig misverstand. Het gevolg is dat kansen in de stad blijven liggen en dat de aandacht vooral uitgaat naar nieuwbouwlocaties. ‘Kijk je naar recent onderzoek van het College van Rijksadviseurs, dan blijkt dat in bebouwd gebied veel meer kan dan we denken.’
Het onderzoek van het College van Rijksadviseurs toont aan dat de afgelopen 15 jaar op ongeveer duizend locaties meer dan 10% aan de bestaande woningvoorraad is toegevoegd. In het totaal gaat het om ruim een kwart miljoen woningen. Veldhuis: ‘In Amsterdam zijn bijvoorbeeld in de wijk Westelijke Tuinsteden zo’n 19.000 woningen toegevoegd aan de bestaande voorraad. Terwijl in Almere, met veel zogenaamd snelle bouwlocaties, in dezelfde periode een vergelijkbaar aantal is gerealiseerd.’
Maatschappelijk rendement
Het bouwen van woningen in de stad levert een zeer hoog maatschappelijk rendement op, zo blijkt volgens Veldhuis uit een nader onderzoek van projecten in Amsterdam, Veenendaal en Sint-Oedenrode. Investeringen in verbetering van de openbare ruimte en het toevoegen van horeca, winkels en maatschappelijke voorzieningen zijn de belangrijkste verklaringen hiervoor.
Bij de nader onderzochte projecten is ook het openbaar groen fors verbeterd. Bijvoorbeeld met de aanleg van twee nieuwe parken in Amsterdam of verbetering van het groen tussen dorpskern en Dommeldal in Sint-Oedenrode. Veldhuis: ‘Bewoners geven in interviews aan dat zij, ondanks de aanvankelijke scepsis, heel tevreden te zijn over de aanpassingen.’
Meer beweging in de woningmarkt is een ander positief effect van bouwen in bestaande woonbuurten. Veel ouderen blijven in hun vaak te grote gezinswoning zitten, omdat er in de nabije omgeving geen geschikte seniorenwoningen zijn. Verhuizen naar een andere plaats, wijk of nieuwbouwlocatie waar wel dergelijke woningen zijn, zien zij vaak niet zitten. Bovendien willen zij door een verhuizing hun sociale netwerk niet verliezen.
Een betere benutting van bestaande infrastructuur is volgens Veldhuis een derde factor die het maatschappelijk rendement van bouwen in de stad vergroot. Wegen, winkels, scholen, zorg, openbaar vervoer, alles is er al. Op een nieuwbouwlocatie moeten deze voorzieningen nieuw worden aangelegd, vaak tegen hoge kosten.
Kleine projecten
De uitdaging voor beleidsmakers in Den Haag is om niet voor de verleiding te vallen van grote centraal aangestuurde projecten die snelle bouwproductie beloven. In plaats daarvan is het van belang om tot een goede samenwerking te komen met gemeenten, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars. Veldhuis: \’Die partijen zijn in staat om lokaal kleine projecten van de grond te krijgen en dus belangrijke partners bij het verzilveren van de kansen.’
Het RVB kan als groot vastgoed- en grondeigenaar – met bezit binnen en buiten de stad – een cruciale rol spelen bij de realisatie van veel nieuwe woningen, benadrukt Veldhuis. Bovendien heeft het RVB het creëren van maatschappelijke meerwaarde hoog op de agenda staan. Dan is focus op het mogelijk maken en versnellen van bouwprojecten in dorpen en steden het meest voor de hand liggend. Hiervoor moeten volgens Veldhuis wel stevige keuzes worden gemaakt. Bijvoorbeeld het niet versnellen van een aantal grote nieuwbouwlocaties buiten de stad.
Veldhuis: ‘Start je met grootschalige nieuwbouw buiten de stad, dan verdwijnt de druk op het verbeteren en verdichten van bestaande woonwijken. Daarbij komt dat gemeenten en bouwsector niet de capaciteit hebben voor projecten binnen én buiten de stad of dorpskern.’