Binnenstedelijke bedrijventerreinen staan onder druk. In veel steden zijn er ambities om ze te mengen, verdichten en transformeren. Wonen en werken moeten meer hand in hand gaan. De vraag die vaak wordt overgeslagen: waaróm moet er gemengd worden? Wouter Onclin en Steven Stolk van SITE urban development opperen dat sociale huur voor bedrijfsgebouwen op werklocaties hard nodig is. En alleen de woningnood is onvoldoende reden voor menging op bedrijventerreinen.
We zien het overal om ons geen: menging met wonen op bedrijventerreinen is niet gemakkelijk. Binnenstedelijke, stadsverzorgende bedrijventerreinen krijgen op veel plekken het label ‘gemengd’ opgeplakt. Ontwikkelaars en investeerders zien hun kans en maken mooie plannen voor gemengde woon-werklocaties. In de tussentijd trekken de APK-garage en de stukadoor weg. De hippe brouwerij en de architect komen ervoor in de plaats. Zelf doen we hier vrolijk aan mee met ons kantoor in het Amsterdamse Hamerkwartier.
Cijfers uit de Kamerbrief ‘Ruimte voor economie’ (oktober 2022) illustreren het belang van stadsverzorgende bedrijventerreinen. 75 procent van de werknemers woont en werkt in dezelfde stad. Er is dus een sterke lokale link tussen banen en inwoners. Vertrekken de bedrijven, dan moeten de mensen verder reizen:
- 30 procent van de werkzame beroepsbevolking werkt op een bedrijventerrein, waarvan 75 procent woont en werkt in dezelfde stad
- 40 procent van het BBP wordt verdiend op bedrijventerreinen
- 60 procent van alle investeringen in R&D wordt gedaan op bedrijventerreinen
- 2,5 procent van het huidig ruimtegebruik in Nederland is bestemd voor economische activiteit
Stedenbouwers en beleidsmakers maken fraaie toekomstbeelden waarin zowel plek is voor wonen als voor bedrijvigheid. Het liefst naast of boven elkaar. In de afgelopen jaren is in Nederland 45 vierkante kilometer (tweemaal Amsterdam Zuidoost) aan bedrijventerrein herontwikkeld.
Het behoud van betaalbare binnenstedelijke bedrijventerreinen staat onder druk
Ondertussen trekken de ondernemers weg en komt er een andere – of zelfs géén – economie voor in de plaats. Alle goede bedoelingen ten spijt, heeft de economie van het herontwikkelde gebied weinig meer te maken met de functie die het stadsverzorgende bedrijventerrein had. Creatieve bedrijven, zakelijke dienstverlening en horeca doen het inmiddels goed op deze plekken. De aannemer en de groothandel? Zij komen steeds verder van de stad af te staan. Als sprinkhanen hoppen ze weg uit het binnenstedelijk gebied.
Behoud betaalbaarheid
Het opofferen van bedrijventerreinen aan stedelijke ontwikkeling roept de vraag op welke waarde wij als samenleving hechten aan bedrijvigheid in de stad. Stadsverzorgende bedrijvigheid is essentieel voor het functioneren van onze steden. De aannemerij, de toeleveranciers van de horeca, de detailhandel of de maakindustrie die geschoolde werknemers nodig heeft; de buik en handen van de stad vinden we steeds vaker niet meer in de stad zelf. Dat is vanuit verschillende perspectieven een probleem:
1 Bediening lokale markt
De meeste bedrijven op binnenstedelijke bedrijventerreinen leven bij de gratie van nabijheid. Zowel hun personeel als klanten komen uit de omgeving. Voor een schilder of glaszetter in Amsterdam Oost is het veel efficiënter als hij met zijn bus geen lange afstanden door de stad hoeft te rijden om een klus te doen. De gedachte dat bedrijventerreinen in de stadsrand of daarbuiten nieuwe plekken vinden, druist in tegen het verdienmodel van de gemiddelde stadsverzorgende ondernemer. Het de stad uit centrifugeren van deze functies doet het stedelijk ecosysteem kraken, maakt praktisch geschoolde banen lastiger bereikbaar én creëert onnodige verkeersbewegingen. Het zijn allemaal onwenselijke ontwikkelingen.
2 Maatschappelijke waarde van betaalbaar werk
Deze problemen worden niet alleen veroorzaakt door de schaarser wordende ruimte maar ook door het prijseffect wat daarmee optreedt. Met uitzondering van grotere eigenaar-gebruikers zien wij in onze projecten dat het merendeel van de bedrijventerreinen bestaat uit huurders voor wie een jaarhuur van rond de 90 euro per vierkante meter de limiet is. Terugkeren in een spiksplinternieuwe doch dure woningbouwplint zit er dan niet in.
Om het nog maar niet te hebben over het prijskaartje van de noodzakelijke verduurzamingsopgave die veel bestaande bedrijventerreinen te wachten staat. Anders dan voor woningbouw, waar we sociale huur als onderdeel van woningbouwprogramma verplichten, zijn er geen sturingselementen om bedrijfsruimte betaalbaar te houden voor stadsverzorgende ondernemers die een ambacht uitoefenen of kleinschalig produceren. Net zoals we de maatschappelijke waarde van sociale woningbouw onderschrijven, maar ook goede zorg en onderwijs, zou ook de stadsverzorgende bedrijvigheid hier een plek in moeten krijgen.
3 Geïntensiveerd bedrijventerrein laat op zich wachten
In de afgelopen jaren is de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen verkwanseld. Daarmee hebben we een boeggolf van vragers naar bedrijfsruimte gecreëerd. Deze moeten we zien in te passen op de resterende bedrijventerreinen die nog niet ten prooi zijn gevallen aan transformatie en menging. We hebben dus minder ruimte te vullen met méér bedrijvigheid. In de tussentijd hebben ambities voor intensivering en stapeling zich nog op weinig plekken bewezen.
De oplossingen die we nodig hebben, bestaan vooral in ons vastgoedvocabulaire. Pogingen om deze in de praktijk te brengen, stuiten op verschillende barrières. Van simpelweg de vraag of ondernemers hun bedrijfsvoering kunnen voeren in een verdichte of gemengde buurt tot de vraag of we partijen hebben in ons land die zulke gebouwen kunnen ontwikkelen. Zeker wanneer we het werken willen stapelen. Dit levert veelal een negatieve businesscase op, omdat de huuropbrengsten beperkt zijn en de bouwkosten hoog.
Het toevoegen van kantoren of woningbouw doet het goed in de businesscase, maar zorgt weer voor flinke uitdagingen in gebouw- en gebiedsontwerp. Het vraagt een nieuwe kijk op hoe we omgaan met logistiek verkeer, parkeren, openbare ruimte in dit soort gebieden.
4 Integrale benadering, maar dan écht
De huidige discussie over de combinatie van wonen en werken in de stad mist de integraliteit die noodzakelijk is om (beleids)ambities en haalbaarheid in de praktijk beter met elkaar in balans te brengen. Wij zien – niet alleen op papier, maar ook in de praktijk – drie vertrekpunten om tot een integrale benadering te komen:
– De vraag: beantwoorden we aan de behoeften? Het gaat om de behoeften van de bedrijven, maar ook om de behoeften van de stad, het stedelijke economische ecosysteem van vraag en aanbod, de leveranciers en afnemers en van dienstvragers en dienstverleners. Deze brede vraag moet een gelijkwaardige rol krijgen ten opzichte van andere ruimtevragers in de stad en kan geen bijzaak zijn.
Wij pleiten voor een ‘werkwaarderingsstelsel’
– De middelen: hoe kunnen we de veelal onrendabele businesscase oplossen zonder dat die ten koste gaat van het economisch profiel en ondernemerschap? Welke sturing hebben we vanuit grondpolitiek, subsidiëring, planologie en regelgeving? Kunnen we verevenen tussen wonen en werken, ook als het niet letterlijk gestapeld is?
– De fysieke ruimte: hoe vertaalt zich een en ander in de gebouwde omgeving? Dat is sterk afhankelijk van de vraag en de middelen. We moeten werklocaties zó verdichten dat het werkt voor iedereen. Dit heeft te maken met typologieën, met ordening van functies, met gebouwontwerp, met de openbare ruimte en hoe deze gebruikt wordt. Menging kán een antwoord zijn, maar een slimme zonering met goede spelregels is dat net zo goed.
Werkwaarderingsstelsel als sturingsinstrument
De vraag wat onze stedelijke economie nodig heeft (en wat dat ons waard is), is urgent. Daar waar we in ons woningwaarderingsstelsel punten geven voor woonkwaliteit en dat vertalen naar een redelijke prijs, ontbreekt dat bij de transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen. Wij pleiten daarom voor een verkenning naar een ‘werkwaarderingsstelsel’. Kunnen we de kwaliteit van werk en werklocaties benoemen en hiermee een redelijke prijs bepalen? Een dergelijk puntenstelsel zou voor sturing en regie kunnen zorgen. De prijs voor het niet kunnen aanbieden van betaalbare werkruimte in de stad krijgen we als consument/afnemer/inwoner van de stad uiteindelijk keihard terug.
Nieuw realisme
Ondertussen krabben verschillende gemeenten waar wij mee samenwerken zich achter de oren. Zij herbezinnen zich op hun ambities om te mengen en te verdichten. Moeten overheden gaten in de businesscase dichten om ervoor te zorgen dat de economie in de stad behouden blijft? Welke instrumenten zijn nodig om net als bij woningbouw sociale huurprijzen voor werklocaties te kunnen hanteren? Er is meer verdieping nodig om het binnenstedelijke bedrijventerrein van de toekomst te doen slagen. Dat zien we in binnenstedelijke transformaties waar wij aan werken, zoals de Achtersluispolder in Zaandam, de Binckhorst in Den Haag, Winkelsteeg in Nijmegen, SHE in Enschede/Hengelo en Haven-Stad in Amsterdam. Ondernemers roeren zich, zien zich in het nauw gedreven en missen perspectief. Het is tijd voor nieuw realisme, nieuwe instrumenten om te sturen en een stevige ambitie voor de economie van onze steden.