In een neergaande vastgoedmarkt blijft het enthousiasme voor kleine bedrijfsgebouwen – in de beleggingsmarkt beter bekend als Light Industrial – opvallend sterk overeind. Kleine bedrijfsgebouwen kunnen rekenen op een sterke vraag, gestuwd door de grote toename van microbedrijven met minder dan tien medewerkers. Tegelijkertijd wint de huurmarkt terrein ten opzichte van koopmarkt, wat de toegankelijkheid van bedrijfsgebouwen vergroot.
In 2023 kwam het aantal vierkante meters van kleine bedrijfsgebouwen dat in gebruik werd genomen dicht in de buurt van het gemiddelde in de afgelopen tien jaar, afgaande op cijfers van NVM/Brainbay. In totaal werd vorig jaar 2,5 miljoen vierkante meter kleine bedrijfsruimte in gebruik genomen. De trend bij kleine bedrijfsgebouwen wijkt af van die bij logistiek vastgoed en kantoren, waar in 2023 mede door de gestegen rente minder ruimte in gebruik werd genomen dan in de jaren ervoor. De leegstand bij kleine bedrijfsgebouwen bleef volgens vastgoedmakelaar JLL ondanks de onzekere economische omstandigheden met 1,9 procent bijzonder laag, zeker in vergelijking met de leegstand bij bijvoorbeeld logistieke gebouwen (2,8 procent) en kantoren (5,3 procent). De markt is daarmee zeer krap. Ook in de eerste helft van 2024 is de beleggingsmarkt van kleine bedrijfsgebouwen stabiel.
Er is tot nu toe betrekkelijk weinig bekend over kleine bedrijfsgebouwen als beleggingsobject. Deze publicatie verkent de markt en de redenen waarom deze steeds meer in opkomst is. Daarnaast plaatst het enkele kanttekeningen bij de groei.
Groei in kleine bedrijfsgebouwen
Kleine bedrijfsgebouwen staan in de vastgoedsector doorgaans beter bekend als ‘Light Industrial’. Light Industrial-eenheden staan in de regel op bedrijventerreinen. Wat invulling ervan betreft zijn er geen vaste kaders. De term Light Industrial verwijst naar de traditionele invulling van de gebouwen: kleinschalige ‘lichte’ economische activiteiten zoals assemblage, productie en opslag van goederen. Maar inmiddels worden kleine bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen benut voor tal van economische activiteiten.
Een vaste definitie over de omvang van Light Industrial bedrijfsgebouwen is er niet. ABN AMRO kiest in dit stuk voor de kleine bedrijfsgebouwen met een oppervlakte tussen 100 en 500 vierkante meter. Dit bevat ongeveer de helft van alle bedrijfseenheden op bedrijventerreinen.
Uit onderzoek van advies- en onderzoeksbureau Stec Groep uit 2024 blijkt dat het aantal bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van 100 tot 500 vierkante meter op bedrijventerreinen tussen 2018 en 2023 met 20 procent groeide. Dat is een forse groei, maar die staat nog niet in verhouding tot de groei van het aantal bedrijfseenheden tot 100 vierkante meter oppervlakte. Door 100 vierkante meter als ondergrens te hanteren, worden garageboxen op bedrijventerreinen in deze publicatie grotendeels uitgesloten. De groei in aantallen hiervan was tussen 2018 en 2023 maar liefst 67 procent.
Met de groei van het aantal kleine bedrijfsgebouwen nemen ook steeds meer typen commerciële exploitanten hun intrede op bedrijventerreinen. Het gaat onder andere om webwinkels en winkels met een kleine showroom op de begane grond. Dit onderstreept de flexibiliteit van het segment.
Hoewel Light Industrial vele verschijningsvormen kent, hebben nieuw gebouwde eenheden een typische indeling. De gebouwen zijn meestal geschakeld, met meerdere eenheden naast elkaar. Op de begane grond bevindt zich doorgaans een opslag- of productieruimte met daarboven meestal een kantoorruimte. Ook garageboxen zijn doorgaans geschakeld, maar in tegenstelling tot bedrijfsgebouwen hebben deze gebouwen niet of nauwelijks lichtinval.
Veel kleine bedrijfsgebouwen in West-Brabant
Op Nederlandse bedrijventerreinen staan volgens cijfers van Stec Groep zo’n 60.000 bedrijfsgebouwen tussen 100 en 500 vierkante meter oppervlakte. In verhouding tot het totaal aantal bedrijfsgebouwen staan er bovengemiddeld veel kleine bedrijfsgebouwen in de gemeenten Dijk en Waard (Noord-Holland), Voorne aan Zee (Zuid-Holland), Stadskanaal (Groningen) en Harderwijk (Gelderland). Meer dan 80 procent van bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen daar is tussen 100 en 500 vierkante meter, terwijl dit landelijk 52 procent is. Ook in West-Brabant staan bovengemiddeld veel kleine bedrijfsgebouwen op de bedrijventerreinen.
Toename vraag naar kleine bedrijfsgebouwen
De toename van het aantal microbedrijven – bedrijven met minder dan tien werknemers – in de Nederlandse economie is een van de drijvende factoren achter de sterke groei van de vraag naar kleine bedrijfseenheden. In de afgelopen tien jaar nam het aantal bedrijven met één werknemer explosief toe, namelijk met 81 procent sinds 2014. Ook het aantal kleine bedrijven tot tien werknemers groeide hard, met 11 procent. Met name in de bouw en ICT nam het aantal microbedrijven toe. Sinds de coronapandemie zijn er, mede door overheidssteun, bijzonder weinig bedrijven failliet gegaan, wat de bedrijfshuisvestingsvraag hoog heeft gehouden. Bovendien zijn tijdens de pandemie juist de maakindustrie en de logistiek goed door blijven draaien, terwijl ook webwinkels in aantal groeiden. Dit zijn typisch gebruikers van kleine bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen.
Bedrijventerrein aan de rand als toevluchtsoord
Terwijl de vraag naar kleine bedrijfsgebouwen toeneemt, staat de ruimte die gefaciliteerd wordt voor bedrijfshuisvesting onder druk. Zo worden kleine bedrijven in toenemende mate uit stedelijke gebieden gedreven. Binnenstedelijke bedrijventerreinen moeten regelmatig wijken of indikken voor woningen. Zero-emissieplannen van gemeenten versterken deze ontwikkeling. Voorbeelden hiervan zijn de Klaprozenbuurt in Amsterdam en het Havenkwartier in Deventer. Meerdere bedrijven die daar gehuisvest zijn, moeten op zoek naar een nieuw onderkomen, waardoor de concurrentie om plekken op andere bedrijventerreinen almaar groter wordt.
Daarnaast zijn bedrijventerreinen in toenemende mate populair voor bedrijven die hun activiteiten voorheen centraler in de stad ontplooiden. Bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen aan de rand van de bebouwde omgeving zijn goedkoper dan bedrijfsgebouwen gelegen in stedelijke gebieden, en daardoor een aantrekkelijke optie. Hierdoor vindt steeds meer vermenging van functies plaats op bedrijventerreinen: de reparateur die voorheen dicht bij de binnenstad zijn diensten aanbood zit nu bijvoorbeeld vaker tussen de kleine industriële bedrijven aan de rand van een stad.
Van eigenaar-gebruikersmarkt naar beleggersmarkt
Kleine bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen zijn van oudsher het domein van de lokale mkb-ondernemer en vaak in eigendom van de gebruiker. De overheid speelt hier een grote rol. Bij veel bedrijventerreinen is de gemeente de ontwikkelende partij en worden kavels uitgegeven aan ondernemers. Lange tijd waren dit veelal ondernemers met lokale binding en een sterke voorkeur voor eigen bezit van het vastgoed. Het lokale karakter zorgde ervoor dat de markt weinig zakelijk was.
Recente ontwikkelingen zorgen ervoor dat hierin een professionaliseringsslag is gemaakt. Ontwikkelaars en beleggers zijn actiever geworden op de markt voor kleine bedrijfsgebouwen. Vanwege het flexibele karakter waardoor de gebouwen geschikt zijn voor verschillende type gebruikers, is het een redelijk veilige belegging. Gebruikers zelf schatten de flexibiliteit van huren ook steeds meer op waarde, waardoor de vraag naar huur in verhouding tot koop is toegenomen.
De beleggingsmarkt is sterk gericht op nieuw gebouwde bedrijfseenheden. Bestaande gebouwen van eigenaar-gebruikers, gebouwd in vorige decennia, zijn vaak helemaal ingericht op de bedrijfsactiviteit van de (vorige) gebruiker en daarmee minder interessant voor de belegger. Bij bedrijfsbeëindiging, faillissement of verhuizing komen dit soort panden regelmatig in handen van beleggers. Bij het zoeken naar nieuwe gebruikers lopen zij er vaak tegenaan dat het gebouw voor nieuwe gebruikers niet voldoet, bijvoorbeeld vanwege ongeschikte hoogte van de hal of een te lage maximale vloerbelasting. Ook gelden tegenwoordig andere eisen aan gebouwen dan vroeger. Herontwikkeling ligt hierdoor voor de hand, waarbij ontwikkelaars oog houden voor flexibiliteit in gebruik.
Recente cijfers over het type eigendom van kleine bedrijfsgebouwen zijn niet bekend. Cijfers van enige tijd geleden duiden op een aandeel eigen bezit van ongeveer 70 procent en een aandeel in bezit van beleggers van ongeveer 30 procent. Het in 2023 uitgebrachte NVM-rapport Stand van Zaken Bedrijfsruimtemarkt 2023 duidt erop dat de huurmarkt groeit. Van al het aanbod aan bedrijfsgebouwen dat in de eerste helft van 2023 bekend is bij NVM-makelaars staat 76 procent te huur en 18 procent te koop. De overige 6 procent staat te koop of te huur.
Groei kleine bedrijfsgebouwen volgens gemeenten soms onwenselijk
Sterke groei en een groot aantal kleine bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen worden niet altijd zonder meer toegejuicht. Zo ziet Zoeterwoude in de sterke groei van garageboxen en kleine bedrijfsgebouwen een onwenselijke ontwikkeling en heeft de gemeente in 2024 nieuwe regels ingesteld om de groei van kleinere bedrijfseenheden met een oppervlakte van 0 tot 300 vierkante meter te beteugelen. De belangrijkste reden hiervoor is dat de gemeente de ruimte voor grote bedrijven wil beschermen, aangezien die doorgaans voor meer werkgelegenheid zorgen dan kleine bedrijven.
Ook nemen kleine bedrijfsgebouwen soms ruimte in die bedoeld is voor grotere bedrijven met zwaardere bedrijfsactiviteiten die hinder voor de omgeving veroorzaken. Deze bedrijven, die alleen terecht kunnen op plekken waar relatief veel belasting van het milieu is toegestaan, zien het aantal beschikbare plekken door concurrentie met kleinere bedrijfsgebouwen snel afnemen. Deze zorg wordt gedeeld door Stec Groep, die daaraan toevoegt dat de transitie naar een circulaire economie juist om meer ruimte en daarmee grotere percelen vraagt.
Om onwenselijke groei van het aantal kleine bedrijfsgebouwen tegen te gaan overwegen diverse gemeenten om een eis te stellen aan de minimale oppervlakte van te ontwikkelen bedrijfsgebouwen. Steeds vaker schrijft de gemeente een minimale oppervlakte van 200 of 300 vierkante meter voor. Om te sturen op optimale benutting van de ruimte op bedrijventerreinen wordt ook vaker een eis met betrekking tot de minimale gebouwhoogte overwogen.
Gemeenten staan over het algemeen niet negatief tegenover beleggers, maar signaleren wel een negatief neveneffect. Het zicht op de gebruikers van bedrijfsgebouwen wordt troebeler als verhuurders als tussenschakel optreden. Aangezien de kleine bedrijfseenheden relatief goedkoop zijn, treden hier de meeste problemen op. Er zijn voorbeelden bekend van bedrijfsgebouwen die gebruikt werden voor overnachtingen of dienst deden als hennepkwekerij. Daar staat tegenover dat beleggers versnipperd eigendom op een bedrijventerrein tegengaan. Hierdoor is parkmanagement, dat hard nodig is voor opgaven rond verduurzaming en de energietransitie – in elk geval in theorie – beter te organiseren.
Conclusie: meer dan voldoende kansen voor beleggers
Kleine bedrijfsgebouwen zijn door hun omvang geschikt als uitvalsbasis voor een groot aantal kleine bedrijven uit verschillende sectoren. Bedrijventerreinen zijn bovendien relatief goedkoop, wat verder bijdraagt aan de populariteit. Doordat de heterogeniteit in het type gebruikers sterk is toegenomen, kan eigenlijk niet meer gesproken worden van de term Light Industrial.
Door eisen te stellen aan gebouwkenmerken zoals minimale oppervlakte en minimale hoogte proberen diverse gemeenten bij nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen de regie weer steviger terug te pakken. Ook wordt door gemeenten scherper toegezien op eindgebruikers in relatie tot het bestemmings- en omgevingsplan. De toegenomen sturing beperkt het aantal kandidaathuurders, wat deze gebouwen minder aantrekkelijk maakt vanuit beleggingsperspectief.
Desondanks zijn er voor beleggers meer dan voldoende kansen. Juist in de sectoren die gemeenten graag zien op hun bedrijventerreinen is de bedrijvigheid toegenomen. Dat betekent dat er meer dan voldoende huurders zijn voor kleine bedrijfsunits op bedrijventerreinen, ook als er door gemeenten en omgevingsdiensten scherper wordt toegezien op de eindgebruiker. De verscheidenheid in huurders blijft dus ook bij strakkere inkadering groot, wat bijdraagt aan een laag risicoprofiel voor beleggers. En de beheerskosten voor beleggers zijn acceptabel, in vergelijking met de hogere beheerskosten bij huurwoningen.
Doordat de renovatie-opgave groot is, maar renoveren niet altijd rendabel, kan het aantal herontwikkelingen komende jaren toenemen. Dit biedt een goede kans voor ontwikkelaars en beleggers om toekomstbestendige bedrijfsgebouwen neer te zetten die een gezond financieel beleggingsperspectief combineren met kwalitatief goede en duurzame huisvesting voor lokale bedrijven.