Klimaatadaptief bouwen is al een tijd niet meer weg te denken uit gebiedsontwikkeling. Toch lukt het lang niet altijd om dit onderwerp goed te borgen bij tenders voor vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Fakton Consultancy deed onderzoek en komt met concrete tips voor grondeigenaren.
Klimaatadaptief bouwen is een veelbesproken onderwerp in Zuid-Holland. Dat bewijst de discussie rond de bouw van 8.000 woningen in de laaggelegen Zuidplaspolder tussen Gouda en Rotterdam. Maar ook in de rest van de provincie staat het onderwerp al jaren hoog op de agenda. Zuid-Holland heeft naar eigen zeggen dan ook al jarenlang “de ambitie om voorop te lopen op het gebied van klimaatadaptief bouwen.” Die ambitie was een van de redenen om in 2018 het Convenant Klimaatadaptief Bouwen in Zuid-Hollandop te stellen. Eén van de convenantafspraken is het ontwikkelen van een instrumentarium om de klimaatbestendigheid van nieuwbouw te beoordelen en te bevorderen.
Borgen in tenders
Ondanks de landelijke urgentie en de jarenlange aandacht binnen de provincie lukt het nog lang niet altijd om het onderwerp goed te borgen bij tenders voor vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Reden voor de convenantspartners en de provincie om Fakton Consultancy onderzoek te laten doen naar de knelpunten die spelen in tenderprocessen, zowel publiek als privaat. Vorige maand verscheen de Handreiking Klimaatadaptief tenderen met daarin een concrete set aan verbeterpunten en tips voor grondeigenaren.
Wanneer klimaatadaptatie wél wordt uitgevraagd, is het onderwerp regelmatig onvoldoende gespecificeerd en meetbaar
Die zijn nodig omdat in het proces aan zowel de publieke als de private kant knelpunten ontstaan. Vanuit de publieke kant zijn grondeigenaren bang dat klimaatadaptatie in combinatie met andere ruimtelijke opgaven een te grote stapeling van wensen en eisen vormt. Dit zorgt voor beperkingen in de uitvraag, omdat partijen bang zijn dat het thema klimaatadaptatie leidt tot extra wensen en complexiteit in een tender. Daarnaast ontbreekt soms de benodigde kennis en kunde. Wanneer klimaatadaptatie wél wordt uitgevraagd, is het onderwerp regelmatig onvoldoende gespecificeerd en meetbaar, moeilijk te beoordelen en wordt de uitvraag daardoor ‘ambigu’.
Stapeling wensen en eisen
De private knelpunten richten zich meer op de aard van de wensen en eisen in tenders. Die zijn vaak ineffectief of inefficiënt. Gevolg: de mogelijkheden voor marktpartijen om een klimaatadaptief plan te maken worden beperkt. Ook is de stapeling van wensen en eisen soms tegenstrijdig en vertragend. Of ze drukken te zwaar op de businesscase van de ontwikkeling waardoor klimaatadaptatie niet de volle aandacht krijgt. Tot slot stuurt de tender vaak op prijs en onvoldoende op klimaatadaptieve kwaliteiten.
De handreiking presenteert zeven tips die grondeigenaren kunnen toepassen. Klimaatadaptatie krijgt daarmee een structurele positie binnen tenders voor vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Om tot een goede strategie te komen, is het nodig de juiste tenderscope te bepalen en te hanteren. Maatregelen voor het tegengaan van wateroverlast vragen bijvoorbeeld een andere schaalgrootte dan maatregelen voor hitte. Daarom moet een grondeigenaar vooraf al onderzoek doen naar de belangrijkste en grootste klimaatrisico’s in een gebied zodat het mogelijk wordt te bepalen welke schaalgrootte nodig is.
Maar ook voor publicatie van de tender heeft de grondeigenaar volgens Fakton belangrijke kaarten in handen om te sturen op een eindproduct dat past bij de behoefte. Een complete, ondubbelzinnige en integrale uitvraag is dan wel noodzakelijk. Een ander instrument om de private partijen beter te faciliteren (en te stimuleren) in het proces is het hanteren van een minimale of vaste grondprijs. Zo wordt een marktpartij in het ontwikkel- en ontwerpproces gestimuleerd echt te sturen op kwaliteit, omdat partijen zich op prijs niet hoeven te onderscheiden.
Vertrouwen en begrip
Een meetbaar gunningscriterium en vastgestelde spelregels voor klimaatadaptatie kunnen hier ook bij helpen, omdat partijen dan inzetten op het halen van een hoge score zodat zij de tender winnen en het project mogen ontwikkelen. Tot slot benadrukken de schrijvers dat klimaatadaptatie een relatief nieuw onderwerp in gebiedsontwikkelingen is, “zeker als het over andere onderwerpen dan wateroverlast gaat.” Daarom is het van belang dat de grondeigenaar en de marktpartijen die zich inschrijven elkaar vertrouwen en begrip hebben van elkaars belangen en prioriteiten. Hoe complexer de opgave, hoe belangrijker het is om open te communiceren.