Gerelateerd nieuws

Waarom maatschappelijk vastgoed niet naar de hoogste bieder moet

Culturele broedplaatsen, ateliers en wijkpaleizen. Ze zijn van onschatbare waarde voor de stad. Toch constateren stadmaker Rinske Brand en financieel expert Alexander Ramselaar dat culturele en maatschappelijke initiatieven het steeds vaker afleggen tegen de financiële korte termijnbelangen van gemeenten. Zij leggen uit waarom dit niet wenselijk en niet nodig is.

Waardevolle buurtinitiatieven die van de ene op de andere dag dakloos worden. Cultuurmakers die, na jaren placemaken, niet aan de gestelde tendercriteria van hun eigen pand kunnen voldoen. Kunstenaars die het afleggen tegen een projectontwikkelaar en hun ateliers moeten verlaten. Voorbeelden te over die illustreren wat er mis kan gaan bij de verkoop van maatschappelijk vastgoed door gemeenten. Gemeentelijke afdelingen Vastgoed beroepen zich op wet- en regelgeving en beleid. Maar moet maatschappelijk vastgoed werkelijk altijd naar de hoogste bieder?

Het korte antwoord op deze vraag is: ‘nee’. Toch moeten op veel plaatsen culturele plekken, buurthuizen en bewonersinitiatieven het veld ruimen, vaak voor woningbouw. Dat terwijl dit soort maatschappelijke plekken juist noodzakelijk is om een stad goed te laten functioneren. Maar dat lijkt haaks te staan op het vastgoedbeleid van de lokale overheid, die graag verkoopt aan de hoogste bieder.

Als die trend doorzet, verliezen we waardevolle culturele en maatschappelijke plekken en rest ons een eentonige en onaantrekkelijke stad in de toekomst. In dit artikel zetten we op een rij waar het nu vaak misgaat. Maar belangrijker, we laten zien hoe de maatschappelijke taak van de gemeente wél in vastgoed kan worden vertaald en aan welke knoppen kan en moet worden gedraaid.

Hoogste bod

Veel gemeenten hebben de doelstelling ‘niet-strategisch’ maatschappelijk vastgoed, panden die niet langer bijdragen een beleidsdoeleinden, af te stoten. Het beleid van afdelingen Vastgoed is veelal gericht op verkoop tegen het hoogste bod. Dit is niet zelden letterlijk de bestuurlijke opdracht aan ambtenaren, die vaak gepaard gaat met concrete financiële doelstellingen per jaar.

Het idee hierachter is dat het geld dat hiermee verdiend wordt, terugstroomt in de gemeentekas en op die manier kan worden aangewend voor maatschappelijke opgaven. De gedachte is dus: hoe meer er opgehaald wordt, des te meer de samenleving profiteert. In Rotterdam bijvoorbeeld levert een goed verkoopjaar de gemeente 1 procent van haar jaarlijkse inkomsten van 3,7 miljard euro op.

Een culturele of maatschappelijke functie levert op langere termijn meer op dan vaak gedacht

Met deze focus op de financiële opbrengsten, wordt een pand niet gegund aan de indiener van het beste plan, maar aan de partij met de meeste euro’s. Hiermee worden maatschappelijke en culturele meeropbrengsten over het hoofd gezien. Bovendien hebben gemeenten met deze aanpak vooral oog voor de financiële opbrengsten op korte termijn.

Want dat een culturele of maatschappelijke functie op langere termijn niet alleen sociaal, maar ook economisch meer kan opbrengen dan bijvoorbeeld een woonfunctie, is nog relatief onbekend. De berekeningen die dit bewijzen, zijn echter al wel gemaakt. Hierover later in dit artikel meer.

Deze maatschappelijke opbrengsten en de onschatbare waarde van maatschappelijke en culturele voorzieningen voor een stad, worden door andere gemeentelijke afdelingen wel erkend. In de praktijk betekent dit incidenteel dat een afdeling Cultuur of Maatschappelijke Ontwikkeling het financiële tekort bij aankoop bijpast door middel van een subsidie. Weliswaar een oplossing voor het tekort, maar geen structurele oplossing, aangezien Vastgoed kan blijven vasthouden aan haar oude rekenmodellen. Het is ook een uitzondering op de regel. De meeste initiatieven sneuvelen al in een veel vroeger stadium.

Geen schijn van kans

Wanneer een gemeente een pand met een maatschappelijke of culturele functie wil verkopen, gebeurt dit in toenemende mate via een openbare verkoop. Hiervoor worden tenders uitgeschreven, waarbij het hoogste financiële bod vaak leidend is. Dat is een groot nadeel voor culturele partijen. De zogenoemde ‘onrendabele top’, het financiële tekort in hun exploitatie, zorgt ervoor dat zij niet de hoofdprijs kunnen betalen. Ze zijn geen partij tegenover de potentiële kopers die een commerciëlere invulling van het vastgoed nastreven. Zij zouden echter wel een grote kans maken als de gemeente andere dan financiële voorwaarden zou stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van het soort gebruik van het pand of de verplichting om tegen redelijke prijzen te verhuren. Maar dat gebeurt lang niet altijd.

Daarnaast worden in de tenderuitvraag stringente financiële criteria opgenomen. Zo mag de bieder bijvoorbeeld geen voorbehoud van financiering inbrengen. Zelfs wanneer naast financiële criteria ook inhoudelijke criteria in de uitvraag zijn meegenomen, is de harde eis dat financiering vooraf geregeld is.

Voor veel, zo niet alle culturele en maatschappelijke partijen is dit onhaalbaar. Niet alleen hebben zij een minder sterke vermogenspositie, ze moeten vaak ook meerdere (ideële) financiers aan zich verbinden. Deze financiers geven dat commitment in de regel niet vooraf. Dit betekent dat culturele partijen in tenders vaak al bij voorbaat gediskwalificeerd zijn. Daar komt nog eens bij dat meedoen aan een tender veel tijd en geld kost. Niet iedere partij kan zich dat risico en die tijdsinvestering permitteren.

Neem bijvoorbeeld de recente verkoop van 18 panden in de kwetsbare wijk Oud-Charlois in Rotterdam Zuid. In die buurt trok – op uitnodiging van de gemeente – ruim tien jaar geleden een aantal kunstenaars en creatieven in panden die eigendom waren van de gemeente. Dit deden zij lang voordat anderen zich in dit gebied durfden en wilden vestigen. Zij droegen bij aan de sociale cohesie en levendigheid van de buurt en hielpen de wijk beter op de kaart te zetten. Dat zijn door hen zelf gecreëerde maatschappelijke opbrengsten en leefbaarheidsbaten.

De gemeente zette medio 2020 de panden van deze pioniers, als ‘pakketje van 18 adressen (in totaal 2.400 m2)’ te koop tegen het hoogste bod. De gemeente stelde bij de tender een functieverandering van de bedrijfspanden naar wonen in het vooruitzicht, waarmee de panden interessant werden voor projectontwikkelaars.

De kunstenaars besloten om, samen met Stichting Kunstaccommodatie Rotterdam (SKAR), als collectief mee te bieden. De eerste tenderronde kwamen ze nog door, maar in de tweede ronde legden de kunstenaars het af tegen een concurrent. Redenen? Het voorbehoud van financiering en een te lage bieding.

Uiteindelijk gingen de panden naar een projectontwikkelaar die ze gaat transformeren tot woningen. De kunstenaars worden bij het aflopen van hun huurcontract uit hun pand gezet. Deze casus is een voorbeeld van een eenzijdige tender, waarin alleen de financiële inkomsten op korte termijn werden meegewogen. Er was geen aandacht voor de toekomstige financiële en cultureel-maatschappelijke opbrengsten van het behoud van de huidige functie.

Gelijk speelveld

Op papier verkopen gemeenten hun vastgoed op een transparante en openbare manier. Maar het is de vraag of dit ook werkelijk een gelijk speelveld creëert. Commerciële vastgoedpartijen, zeer bekend met tendertrajecten, hebben een grote voorsprong op culturele of maatschappelijke initiatieven die dit vaak voor het eerst doen.

Niet alleen zijn deze vastgoedpartijen zeer ervaren in het berekenen van rendementen en het inschatten van risico’s, hun verdienmodellen kunnen een hogere bieding dragen en zij kunnen aankopen zonder voorbehoud van financiering. Aan een commerciële partij verkopen, gaat over het algemeen dus veel sneller omdat de financiering rap geregeld is. Met een culturele partij, een collectief of burgerinitiatief een zakelijke overeenkomst sluiten, vinden gemeenten vaak lastig, omdat zij minder inzage hebben in de drijfveren en de exploitatiemodellen van deze partijen.

Ruimte om voorrang te geven aan maatschappelijke of culturele initiatieven is ook na het Didam-arrest aanwezig

Daarbij begrijpen beide partijen elkaar niet even goed. Veel culturele en maatschappelijke organisaties hebben normaal gesproken een afdeling Cultuur of Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) als primair aanspreekpunt. Met deze beleidsafdelingen spreken zij op strategisch niveau over de waarde van maatschappelijke en culturele functies in een gebied.

Kortgezegd: beide partijen spreken dezelfde taal. Culturele en maatschappelijke initiatieven verwachten dat zij ook in deze taal zaken kunnen doen met de afdeling Vastgoed. Alleen, die afdeling, belast met de verkoop, spreekt een totaal andere taal. Zij benaderen de verkoop puur objectgericht, handelen vanuit de beleidsopdracht en hebben vaste, financiële rekenmodellen.

Ze hebben daarmee geen oog voor andere redevoeringen en zijn ongevoelig voor de maatschappelijke argumenten; de taal van de maatschappelijke partijen. Vaak dringt pas later in het proces het besef bij de culturele partijen door dat de kaders die gehanteerd worden bij afdeling Vastgoed fundamenteel anders zijn dan die van MO of Cultuur. Dit soort cultuurverschillen leidt regelmatig tot onbegrip en wrevel aan beide kanten.

Blijf op de hoogte
Scroll naar top